2012年6月24日 星期日

房市的價格合理?

這是一篇純自己隨想的文章,主要是因為最近持續看到一些關於房市價格合理性的分析。其實目前台北的高房價是否合理,大家仍是眾說紛紜,反對者會拿過去的租金房價以及人民所得來比,認為這些日子以來的漲勢太誇張,但是支持者則會推給市場供給與需求,表示高房價是合理的結果.....




比較多看到的支持者,會說房地產的高房價很合理,因為台北市的地越來越少,但是想買房子的人多,大家搶那些稀少的土地,自然房價就會高。

這聽起來很合理,但是也無意間簡化了許多背後的其他因素。
雖然推給市場機制很簡單,看起來也很具說服力,但市場機制是結果,並不是原因。
如果市場機制是合理的,那麼美國當初房價泡沫,自然也是合理的結果,大家不需要對那些次貸帶來的嚴重後果感到抱歉,畢竟市場機制下,利率就低了,市場機制下,多蓋房地產有誘因,辦房貸的銀行在市場機制下也有利可圖,原本買不到房子的住戶在市場機制下,也可以透過不正常的手段辦到貸款,這一切都是市場機制,有利可圖下,自然而然市場就會往那個方向走..... 或者說宏達電買在高價的新光金也不用太難過,因為這是市場機制,大家都想搶高價的宏達電,所以自然會有這樣的結果。

我對房地產並非有充分的了解,僅能就自己的感受單純做個紀錄。市場上看到的很多情況是結果,但分拆這個導致這個結果的成因應該不能夠太過於簡化,在很多紛擾的訊息下,很多人會難以判斷到底這樣的情況是合理還是不合理?  以比較通俗普遍的角度來看,偏離過去大家所了解的均值,或許就該多留意。

之前一直聽到有個比較弔詭的觀念,說房子可以抗通膨,所以買房子可以保值,而最近幾年市場利率一直往下跑,房價持續上升,這就是個怪論點,因此會得到這派的人整理出一個說法,表示利率下跌,房價上漲,但是利率若上漲,表示通膨升溫,房子能夠保值,所以會更搶手,房價會更漲.....

另外一個類似的弔詭觀念則是央行升息時,股市會開始起漲,但是最近市場釋放資金,市場上漲,類似的結論似乎也會演變成利率下跌時,資金多,股市會漲,但是利率上升時,才是景氣好的時候,股市會更漲。(我仍有朋友堅持央行開始升息循環時才買股票)

個人依淺薄的想法,覺得房價走高的因素可能都包含了具話題性、部分稅率調降、市場利率低、持有成本低等因素,結合成現在的價格,當這些因素結構沒改變,價格可能變化也不太大,但這些因素有了變化,譬如富人的相關稅率增加,造成有錢人資金又外流、市場利率走高,造成貸款成本增加,或者是持有成本因為相關稅賦上漲應該都會讓價格有所修正。

想想房價是否合理?  評估方式可能跟買股票大同小異,以台北的情況為例,就像是市場上的績優股一樣,相對其他競爭對手表現總是比較好,也比較受到歡迎,但是再好的股票並不表示價格就該高高掛在天上。

有朋友問說有沒有想買房子? 我的想法跟買股票一樣,我也覺得有很多不錯的股票,但價格真的貴了些,如果價格能夠回到我覺得合理的位置,那會比較有買進的慾望。


3 則留言:

Andy Wang 提到...

先講 小弟的結論: 我覺得雙北的房子不只是偏貴,是過貴了..
最主要原因我認為是對有錢人影響較大的遺產稅率和現在房貸利率的關係。

看"多"的人說台北地少,想住的人越來越多,當然越來越貴,聽起來似乎有道理,但是,台北地少是客觀不容否認的因素,但想"住"的人有越來越多嗎? 這點我倒是持保留態度。

人口紅利+台灣產業結構問題,我比較偏向部落客JOE的推測,雙北房價會如同日本的房地產崩盤貌,向下盤跌2.30年以上..

Albert Hung 提到...

感謝回應!未來20,30年對我米來說太遠了點,也許未來老人變多,年輕人變少,但有錢的老人為了生活機能方便,都只買新北兩巿,這可能是看政府的方向

Andy Wang 提到...

恩恩,有$的老人若考慮醫療資源和生活機能,的確雙北仍是個很好的選擇,不過,之前有聽聞台南賴先生想將台南規劃成退休人士可以怡情養老之地,若真格推動有成,台南的天候和人文確實很吸引人,其實若僅僅考量到生活機能的便利性,台中市區和高雄市區也不會太差(當然還是不能跟台北市相比),其實島內移民的吸引力我覺得是有的,當然也必須歸結於台灣整體環境的變化和政府政策了,但是,其實我近期一直在思考的一個問題是,印象中聰明又會計算和謹慎的日本人,對於房地產泡沫都無法招架時,台灣人偏向短視近利的思考模式,會不會引來更大的風暴呢.. We'll see~

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