房市的價格合理?

這是一篇純自己隨想的文章，主要是因為最近持續看到一些關於房市價格合理性的分析。其實目前台北的高房價是否合理，大家仍是眾說紛紜，反對者會拿過去的租金房價以及人民所得來比，認為這些日子以來的漲勢太誇張，但是支持者則會推給市場供給與需求，表示高房價是合理的結果.....




比較多看到的支持者，會說房地產的高房價很合理，因為台北市的地越來越少，但是想買房子的人多，大家搶那些稀少的土地，自然房價就會高。

這聽起來很合理，但是也無意間簡化了許多背後的其他因素。
雖然推給市場機制很簡單，看起來也很具說服力，但市場機制是結果，並不是原因。
如果市場機制是合理的，那麼美國當初房價泡沫，自然也是合理的結果，大家不需要對那些次貸帶來的嚴重後果感到抱歉，畢竟市場機制下，利率就低了，市場機制下，多蓋房地產有誘因，辦房貸的銀行在市場機制下也有利可圖，原本買不到房子的住戶在市場機制下，也可以透過不正常的手段辦到貸款，這一切都是市場機制，有利可圖下，自然而然市場就會往那個方向走..... 或者說宏達電買在高價的新光金也不用太難過，因為這是市場機制，大家都想搶高價的宏達電，所以自然會有這樣的結果。

我對房地產並非有充分的了解，僅能就自己的感受單純做個紀錄。市場上看到的很多情況是結果，但分拆這個導致這個結果的成因應該不能夠太過於簡化，在很多紛擾的訊息下，很多人會難以判斷到底這樣的情況是合理還是不合理?  以比較通俗普遍的角度來看，偏離過去大家所了解的均值，或許就該多留意。

之前一直聽到有個比較弔詭的觀念，說房子可以抗通膨，所以買房子可以保值，而最近幾年市場利率一直往下跑，房價持續上升，這就是個怪論點，因此會得到這派的人整理出一個說法，表示利率下跌，房價上漲，但是利率若上漲，表示通膨升溫，房子能夠保值，所以會更搶手，房價會更漲.....

另外一個類似的弔詭觀念則是央行升息時，股市會開始起漲，但是最近市場釋放資金，市場上漲，類似的結論似乎也會演變成利率下跌時，資金多，股市會漲，但是利率上升時，才是景氣好的時候，股市會更漲。(我仍有朋友堅持央行開始升息循環時才買股票)

個人依淺薄的想法，覺得房價走高的因素可能都包含了具話題性、部分稅率調降、市場利率低、持有成本低等因素，結合成現在的價格，當這些因素結構沒改變，價格可能變化也不太大，但這些因素有了變化，譬如富人的相關稅率增加，造成有錢人資金又外流、市場利率走高，造成貸款成本增加，或者是持有成本因為相關稅賦上漲應該都會讓價格有所修正。

想想房價是否合理?  評估方式可能跟買股票大同小異，以台北的情況為例，就像是市場上的績優股一樣，相對其他競爭對手表現總是比較好，也比較受到歡迎，但是再好的股票並不表示價格就該高高掛在天上。

有朋友問說有沒有想買房子? 我的想法跟買股票一樣，我也覺得有很多不錯的股票，但價格真的貴了些，如果價格能夠回到我覺得合理的位置，那會比較有買進的慾望。