2010年10月30日 星期六

20101029投資日誌:REITS 清算題材

指數走低,但趨勢上還沒太大改變,法人小幅買超,量能略縮,大戶期貨部位也沒太大改變,趨勢看來應震盪或維持向上。

指標短多、中多、長多






最近一篇關於REITs的訊息,大多數人沒注意,不過我覺得頗有趣,所以還是紀錄下來。

回想起REITs,曾經給人帶來相當多的夢想,回想當初REITs剛剛發行時,券商給了我們一些相關資料,也稍微評估後呈報給老闆,不過後來老闆打回票,理由是不覺得台灣的REITs有什麼發展性,所以暫時不投資。

這部分似乎被老闆給料中,國內的REITs除了一度因為扁嫂投資造成熱門之外,大部分的時間都平淡無奇,對於管理公司來說,或許法令相關限制太嚴苛也是個原因,當主管機關越怕會出狀況,給予越多限制,也就越難成長。

在大部分的情況下,投資REITs似乎只能享受配息,但是比較難賺到資本利得,可能是因為房地產的增值難以衡量,所以大多維持不動。而近期有基泰之星與三鼎兩檔REITs打算清算,並將看起來應該可以賣到更好價錢的標的物售出,將收益歸還給投資人,市場預期清算價值與目前標的價格之間仍有16~20%的價差。

我們在Wiki上面也可以看到這兩檔REITs的特色。
首先是「三鼎」,由大陸工程、誠品跟頂好企業擔任發起人,規模38.5億,持有三棟大樓包含前瞻21大樓香檳大樓誠品物流大樓。據說這些大樓的市價與淨值有落差,因此有券商發起希望乾脆清算賣掉比較划算(現在市價估約40~50億,估價落差頗大)。

從06年發行以來,各年度分別配息161、346、371、364元,股價走勢如下。


 另外一檔預備要清算的是「基泰之星」,由台灣基泰建設發起,成立規模24.7億,包含兩棟大樓,分別是基泰建設世紀羅浮,以及大湖商旅大樓。一年分配兩次收益,各年度合計收益分別為347、408、339、273元。預估市價約上漲到30億左右。其歷年價格走勢如下。


兩檔REITs在十月底都召開受益人大會,最後也都決議通過要清算。若投資人參與清算,也要看主管機關的態度,最快要明年第一季左右。

根據券商預估,三鼎的每股清算價值應有15元,高於現價12元,另外基泰清算價值約12元也高於目前現價10元。不過是否真能夠賣到這些價錢或許仍有點質疑,所以目前價格並沒有馬上反應,就今周刊報導刊出的增值幅度來看,似乎落差沒有很大,但也許其他持有的機構法人認為清算還是比繼續持有有利,因此達成共識的速度頗快。

但這兩檔算是現行發行的REITs當中比較弱勢的標的,我想投資人是否會將眼光轉移到另外幾檔比較優質的投資標的上??

以今周刊的報導,預估市價增幅最多的應該是「新光一號」,由新光人壽發起,規模113億,持有新光天母傑士堡大樓新光國際商業大樓台証金融大樓台南新光三越百貨大樓新光信義華夏新光人壽中山大樓等六棟,預估目前這幾棟大樓的市價為172億左右,明顯比當初發行淨值高出許多,但是可以從下圖看到價格並未能夠反應這些差價,我想這些大樓應該也沒有什麼清算出售的意願。

過去幾年的配息分別為378、394、391、375元,換算每年的殖利率約將近4%。



再來是「國泰R2」,由國泰金控發起,成立規模72億,目前估市價91億,持有民生商業大樓世界大樓以及安和商業大樓三棟,過去配息為07年288、08年416、09年417、10年381。歷史價格走勢如下。

再來是「駿馬一號」,由台灣國產實業、中興保全等機構發行,規模42億,現估49億,在雜誌中頗看好駿馬一號的處分潛在利得。歷年配息為08年486、415、299。股價走勢如下。


再來則是「國泰R1」,由國泰金控發起,成立規模193億,目前據估市價145億,持有台北喜來登大飯店台北西門大樓台北中華大樓這三棟。過去歷年配息為117、415、436、479、444元,股價走勢如下,換算殖利率約也是4%多一些。

最後我們似乎可以感受到,這些REITs在現行來看,拍賣掉似乎頗有利可圖,不過到底持有人會不會這麼作就得看背後主要持有者的意圖了。

對於相關REITs的經營狀況,有興趣的人都可以透過公開資訊觀測站 / 資產證券化 / 不動產投資信託收益證券 / 的項目下取得各標的每季概況,了解出租率以及收益狀況。


另外,我也想起我在很久以前寫過的一篇文章,或許也可以在這時候拿出來分享。
這篇寫於2008年2月5日,當時REITs的折價嚴重,提到這時候最好的方式就是買下來後拆解出售賺取獲利。(http://blog.sina.com.tw/appleibook/article.php?pbgid=234&entryid=576744)

最後,因為REITs的背景仍有許多關係不為人知,有興趣的人可以留意這兩檔標的清算後的後續處理狀況,並且留意其他幾檔REITs的價格反應,畢竟價格走勢可以看出一切

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用投資還房貸?