房市 ? 股市 ?

最近看了幾本雜誌恰好都在報導房地產投資的新聞。

感覺房地產的獲利來源，也在於他的槓桿頗大。

投資人可能先拿出100萬頭期款，買下4-500萬的房子，可能房貸還沒繳完，房價漲個100萬賣出，這樣投資報酬就翻了一倍....

我不確定這種方式在股市能否看到，不過如果融資利率能夠跟房貸利率一樣低(如1%)，我想應該也可以把股市炒的跟房市一樣火熱。


之前去聽一個房地產名嘴演講，他說房價一點也不高，並請台下觀眾回想，老一輩的人哪個不是辛辛苦苦省吃儉用才能買下自己的一棟房。然後回擊現在的年輕人，說現在年輕人亂花錢，一點也不努力，就只會喊房價太高。

我聽到這裡，不免開始回想，在20年前的人買房子，房價與薪資比大約多少，而以現在的狀況來看，房價與薪資比又是多少??
或許有經驗的人可以自行做個比較。

據說在1930年代，融資利率很低，也不太需要什麼過多的擔保品，因為市場都認為股價很健康，股市也會持續上揚，因此很多人用低利率去借錢投資股票，期望賺到高槓桿的報酬，以及股票的配息。在當時可用10%的自備款，然後90%的融資去買股票。

在那時候大家都覺得很正常，一點也不覺得有翻轉下跌的一天，就這樣股價指數被不斷推高，媒體說股票市最好的投資，因為按照過去幾年來看，幾乎是有買有賺。

但是市場總有反轉向下的一天，後來股價崩跌，投資人因為過度槓桿，結果借了太多錢，就算把崩跌的股票賣掉也還不出錢，最後引發連鎖效應持續拋售股票。
許多投資人欠的錢可能一輩子也還不出來，只好自我結束生命....


當然房地產與股市在許多層面有相當大的差異，但我翻到最後，仍覺得有許多異曲通工之處。

我並非房地產專家，因此無法與媒體訪問的地產投資大師相提並論，僅就個人的想法，認為目前的房價上漲與股市樂觀時期的大漲有些雷同。

就跟投資股票有所謂順勢的投機，以及價值的投資一樣。
目前市場利率過低，推升了房價，加上過去好一段時間的上漲力道，給了投資人充分的理由進場。因為投資人會覺得手上的熱錢很多，而且房市確實有相當的誘因。


但倘若我們預期現在已經是利率的最低點，而未來時間拉長半年以上，低利率將開始逐漸上調，對於房價來說會是好事還是壞事?

一則說因為房地產可抗通膨，所以仍有助於推升房價上揚。另外也有可能說因為利率上揚，房地產價格若過高，其誘因下降，會讓地產價格下跌。


如同股票投資一樣，在市場好的時候，租金收益率或者股利率就顯得不是那麼重要，因為市場的目光會放在價差上面，只要價格可持續上漲，那自然是越早買越好。
但是一旦市場價格開始下滑，跌幅可能就深不見底。
屆時比較好的支撐，將仍會是租金收益率或股利率。


除此之外，我們可以看到雜誌中有些房市投資者看好地段，認為好的地段就算遇到市場價格修正也不用太擔心。但也有另外一派的投資客可能看好新地段未來的成長潛力，認為在龍頭地段漲完之後，這些次級地段也將隨之補漲(或者還沒漲夠)。

這跟股市投資是否又有些類似，有的人著重企業本身的競爭力與獨佔性，有的則看股票未來的營收與獲利爆發性。
倘若房地產最重要的支撐在於「Location」，則股票最重要的支撐也會在於其「Location」。

只是房地產的Location是指房子本身所在的地段，以及其周邊狀況是否有其他地段所沒有的獨特性。而股票企業的Location，則是指企業本身所在的產業是否具有無法擊敗的護城河。


總結下來的感想，我想房地產投資與股市投資最終應殊途同歸，若股票長期投資應看重的是產業護城河與殖利率水準，而房地產長期投資需要著重的則會是地段與租金收益率。