2010年5月8日 星期六

房市 ? 股市 ?

最近看了幾本雜誌恰好都在報導房地產投資的新聞。

感覺房地產的獲利來源,也在於他的槓桿頗大。
投資人可能先拿出100萬頭期款,買下4-500萬的房子,可能房貸還沒繳完,房價漲個100萬賣出,這樣投資報酬就翻了一倍....



我不確定這種方式在股市能否看到,不過如果融資利率能夠跟房貸利率一樣低(如1%),我想應該也可以把股市炒的跟房市一樣火熱。


之前去聽一個房地產名嘴演講,他說房價一點也不高,並請台下觀眾回想,老一輩的人哪個不是辛辛苦苦省吃儉用才能買下自己的一棟房。然後回擊現在的年輕人,說現在年輕人亂花錢,一點也不努力,就只會喊房價太高。

我聽到這裡,不免開始回想,在20年前的人買房子,房價與薪資比大約多少,而以現在的狀況來看,房價與薪資比又是多少??
或許有經驗的人可以自行做個比較。

據說在1930年代,融資利率很低,也不太需要什麼過多的擔保品,因為市場都認為股價很健康,股市也會持續上揚,因此很多人用低利率去借錢投資股票,期望賺到高槓桿的報酬,以及股票的配息。在當時可用10%的自備款,然後90%的融資去買股票。

在那時候大家都覺得很正常,一點也不覺得有翻轉下跌的一天,就這樣股價指數被不斷推高,媒體說股票市最好的投資,因為按照過去幾年來看,幾乎是有買有賺。

但是市場總有反轉向下的一天,後來股價崩跌,投資人因為過度槓桿,結果借了太多錢,就算把崩跌的股票賣掉也還不出錢,最後引發連鎖效應持續拋售股票。
許多投資人欠的錢可能一輩子也還不出來,只好自我結束生命....


當然房地產與股市在許多層面有相當大的差異,但我翻到最後,仍覺得有許多異曲通工之處。

我並非房地產專家,因此無法與媒體訪問的地產投資大師相提並論,僅就個人的想法,認為目前的房價上漲與股市樂觀時期的大漲有些雷同。

就跟投資股票有所謂順勢的投機,以及價值的投資一樣。
目前市場利率過低,推升了房價,加上過去好一段時間的上漲力道,給了投資人充分的理由進場。因為投資人會覺得手上的熱錢很多,而且房市確實有相當的誘因。


但倘若我們預期現在已經是利率的最低點,而未來時間拉長半年以上,低利率將開始逐漸上調,對於房價來說會是好事還是壞事?

一則說因為房地產可抗通膨,所以仍有助於推升房價上揚。另外也有可能說因為利率上揚,房地產價格若過高,其誘因下降,會讓地產價格下跌。


如同股票投資一樣,在市場好的時候,租金收益率或者股利率就顯得不是那麼重要,因為市場的目光會放在價差上面,只要價格可持續上漲,那自然是越早買越好。
但是一旦市場價格開始下滑,跌幅可能就深不見底。
屆時比較好的支撐,將仍會是租金收益率或股利率。


除此之外,我們可以看到雜誌中有些房市投資者看好地段,認為好的地段就算遇到市場價格修正也不用太擔心。但也有另外一派的投資客可能看好新地段未來的成長潛力,認為在龍頭地段漲完之後,這些次級地段也將隨之補漲(或者還沒漲夠)。


這跟股市投資是否又有些類似,有的人著重企業本身的競爭力與獨佔性,有的則看股票未來的營收與獲利爆發性。
倘若房地產最重要的支撐在於「Location」,則股票最重要的支撐也會在於其「Location」。

只是房地產的Location是指房子本身所在的地段,以及其周邊狀況是否有其他地段所沒有的獨特性。而股票企業的Location,則是指企業本身所在的產業是否具有無法擊敗的護城河。


總結下來的感想,我想房地產投資與股市投資最終應殊途同歸,若股票長期投資應看重的是產業護城河與殖利率水準,而房地產長期投資需要著重的則會是地段與租金收益率。

2 則留言:

alee 提到...

大約20年前, 朋友找我去看台中世貿附近的幾個預售屋, 當時房地產正在熱火朝天, 加上又炒作"世貿"和"東海牧場"的概念, 處在美麗的招待中心與熱情的銷售小姐中, 但那個房價我聽了就覺得怎麼算都沒辦法買, 當時就作罷了. 去年朋友的孩子想結婚, 我和他又找到當年那些強調不買就沒機會的建案, 整個外在環境比當年更好(牧場還在, 但因為製造業外移, 交通和空氣噪音反而改善了), 只是房子成了17-19年的中古屋, 價錢殺一殺之後, 和當時最熱的時候相比, 低了約3-4成. 朋友算一算, 如果把當時要買房的錢拿來放在銀行定存, 只拿利息租房子, 現在才買當年中意的房子, 還剩下好幾成的資金哩.

輕微 提到...

我總覺得現在看雜誌上面寫的買不動產方式,就跟看報紙買股票差不多,好像都是現在不買,以後就會後悔之類。至於是對是錯,就交給歷史判斷吧。話說我這週末買了頻果、工商跟經濟報,我發現幾乎一面倒看多,大部分內容都是逢低佈局,七上八下(七千買八千賣)之類,不知道我們廣大散戶族群的心理面是否就會因此被影響到~

為什麼不持有資產?