2010年10月23日星期六

讀後心得:民國100年大泡沫 - 談台北房價泡沫

這本書是在噗浪上的網友傳訊息問我,有沒有看過這本書,因起我對這個議題的好奇。
趁著週末空閒翻閱了一下,也順便分享一下對於泡沫的心得.....(本篇文多,請耐心閱讀)




首先必須對作者表示敬意,至少他寫了一本與眾不同的書,刺激了許多人的想法與觀念,與其看到一堆觀念大同小異的剪貼書,我對這類型有獨特想法與觀念的書籍比較表示歡迎。

作者在這本書中主要表示一個觀念,就是在全球資金氾濫下,央行為了維持低利率,一方面刺激出口,同時賺取外匯存底,順便靠著外匯存底獲得收益,而這時候央行必須同步釋放出台幣,隨著外匯存底越高,在台灣釋放的台幣也跟著越多。(書中提到這是個持續確無法回頭的路)

在這樣低利與高外匯存底的雙重效應下,將加速國內的資金氾濫,導致股價與房價大幅上漲,一旦泡沫達到一個極限,就有機會造成崩盤與傷害。




現在很多人會拿這時候的房價跟過去高房價時代比較,我想有些地方類似,但也有很多地方仍有差異,我覺得若能以所有期間拉進來一起比較,會比僅比較特別區間更有說服力。

記得幾個月前聽某房地產名嘴在講,現在房價還很便宜,別理會什麼年輕人買不起的鬼話,當初老一輩的人還不是都省吃儉用才買的起房子,現在年輕人花費太兇,當然買不起房樓。但是回過頭去思考,較四五年級生那時代,一般人平均月薪約一兩萬元,一般普通公寓房價約一兩百萬到兩三百萬。而現在一般年輕一代的薪水也不過兩三萬元左右,但是同等級的公寓房價可能已經來到一千萬左右。

(圖片取自蘋果日報)

書中提到受到台幣持續低估的影響,造成了股票與房地產的泡沫。通常衡量泡沫與否的簡單方法就是看資產的收益與價格的比例,若換算的比例像是股利率或者租金報酬率,書中提到現在的股價指數位置已經隱含了泡沫在裡頭,我想若是看股票的殖利率,似乎是還在可接受範圍,但是房地產價格似乎就不那麼漂亮,台北的房價租金報酬率可能約1~2%左右,相較於股市明顯低了許多,若非投資房地產的槓桿夠大,否則投資股票還比較有利可圖。

另外來看看信義房屋的房價指數:


另外一個是國泰的房地產租金價格:

這約略相當的時期可以感受到,租金收益從多年以前到現在似乎都沒太大幅度變動,但是房價確明顯比以往高出許多。

另外這是政大張教授一份「台北市房價泡沫知多少」報告中提到台北房價泡沫程度:




針對這個問題,很多人的解讀方向也有不同,我比較傾向於以整體來看,台灣房地產價格飆漲是因為利率走低以及人為炒作,但在未來利率低點有限,以及一般薪資升幅有限的情況下,房價不應該繼續不合理標漲。

我有朋友這一年多來看房子,同樣地點才猶豫沒幾個月,房價瞬間漲了50%以上。

但身邊也有從事相關領域的長輩不這麼認為,他們認為兩岸關係改善,以及遺產稅減免,還有台北可用地越來越少等因素影響,將吸引大量的資金匯回台灣,這些資金最好的歸宿將會是台灣房地產,因此未來房價仍大有可為。

我考量的是兩岸關係改善,但大陸人要真能夠來台大幅投資依然受限,資金回流當然對房地產有相當影響,但少數如帝寶那樣的房子飆漲合理,但若連帶台北其他地區以及台北縣甚至三峽等地都飆漲,似乎有些過火。台北看來可建的地區越來越少,但同樣仍有相當大範圍的地區房屋老舊等待開發。


有看過「華爾街2」的朋友或許依稀有些印象,主角的母親是個房屋仲介,手邊總是槓桿持有數棟房子,且靠著房地產維生,當主角警告他母親小心風險時,他母親回他:房價總是會持續上漲。




這本書有些觀念跟我頗雷同,但也有些地方看法不一。

在後半段解決問題的部分有提到建議央行可以不要僅用外匯存底賺取微薄的報酬率,與其要想辦法取得獲利上繳國庫,不如讓資產更活化,譬如投資關鍵資源或者技術專利等,以避免央行為了賺錢而只有壓低匯率一途。

但外匯存底除了是我們所賺得的錢之外,也有一部分是來自於國際來台投資的依循,有點像是賭場的代幣一樣,遊客到賭場兌換代幣取自於有信心在拉霸賺了錢之後,可以把代幣按其價值換回現金,而台灣並不像其他國家有特別提款權,當然也是台灣在國際上沒有公認主權,所以遊客願意來台灣賭場賭博,看中的是台灣有足夠的錢讓他們兌換。

現在我們已經知道,外匯存底不可能運用在國內,唯一的能用的就是往海外投資,一旦不幸像中國那樣大搖大擺的投資結果都剛好被套牢在最高點,那麼台灣的外匯存底勢必會大幅縮水。那麼在台灣賭場賭博的遊客,將會擔憂自己手中的代幣無法全數兌換回原本的美金,將可能引發國際對台灣的不信任。

台灣的外匯存底雖多,但是否全部都是賺來的??  央行說外匯存底大約有「半數」是外資對台灣股市的投資。這表示我們手中一堆現金,其中一半是要留著讓外資將來退出台灣市場時可以把「代幣」(台幣)換回美金,由此一來,我們的外匯存底自然是無法遭受太大的波動。




其次作者提到適度的讓台幣升值,可以刺激產業發展,這點我就頗認同。
尤其是在台灣許多產業毛利率持續走低的情況下,更令人擔憂未來若匯率走升,將帶來多大影響。大陸本身也了解這樣的問題,雖然國際催促升值的聲音很大,但大陸知道在國內產業還沒能夠升級之前,若貿然升值將帶來重大傷害。也因此在未來十二五的規畫當中,大陸就有計畫讓整體產業向上提升,以內需取代外銷成為未來主要發展方向。

反過來看台灣廠商許多仍無法擺脫低利的問題,只是一昧的尋找更低成本的人力與工廠也不是解決之道,我倒是希望能夠逐步的調整匯率中價,也許能夠加速產業提升。

接著作者也提到台灣土地的稅制問題,這部分我並不是相當了解,但能夠認知台灣的土地稅率明顯比其他成熟國家優惠許多。像德國對於房價稅的限制就相對嚴苛許多,也避免了無謂的炒作,但是否台灣需要走到那方向我並不確定,總之如巴菲特所說,有錢人的稅率過低。

最後一項解決之道,作者提到了調升基本工資。我也一直在想為何台灣的工資會越走越低?
單純的調升並非主要解決方式,但似乎目前也很難找到一個明確的答案說明,僅能說薪資與工作特性及其取代性有關,若台灣大多產業競爭只能走殺價一途,工資或許就難以提升。




此書作者最後仍不忘給予讀者一些投資上的建議,包含買入中國與歐美國家,還沒買房子的以租代買,已經有投資房地產的可以先賣再買。
這點跟我的想法差不多,也沒能多作評論。


最後,這本書的作者本身也是知名財經部落格版主,此書一出版馬上造成話題,也吸引了媒體與政客的熱烈討論,在作者網站上留言討論達上百篇都算是相當令人驚艷。

雖然標題有些誇飾,但本質上可刺激讀者思考,還算是不錯。

12 則留言:

kratoschen 提到...

我在一個禮拜五晚上殺去公司對面看完這本書:
感覺真的很精彩啊,尤其是提到台灣產業要轉型這點我也蠻認同的,做豆腐巧克力的毛利都比我們ㄍ高10%,這種不健康的產業是不得不轉變的吧?

另外,房價問題我也蠻認同,像張金鴞教授就說過要仔細考量自己的需求才購屋,房價會一直漲對一生只會買一棟自住房的人根本沒有用,你賣掉了要去住哪裡?乾脆就租房子住來的快樂自由!房租還能夠抵稅!以後倒會還可以趁夜趕快搬走,根本就是居家旅行,殺人滅口,必備良藥!

後面倒會那句不要當真!

Albert Hung 提到...

產業提升更薪資應該也有相對應關係,整個產業向上升級,利潤提升薪資自然也會跟著改變。

另外房價部分我覺得很多不合理的地方,現在都因為兩岸關係改善而變的有理,但仍不排除一個可能性,就是兩岸現在密謀某些事情,這件事情很多人都知道,但不能說出來,如果計畫順利,是有可能造成房價狂飆。

loveandy 提到...

這本書寫的不錯, 我也希望市場上多一些不同的聲音. 大部分書裡面的觀點我是認同的, 但有兩點跟作者的觀點相左, 1. 人無法預測泡沫破掉的時機點. 從過去金融投機歷史應該可以到這樣的結論, 多麼不可思議的行情, 都還是有可能持續延續下去, 只到某一天莫名其妙的破滅. 所以是否民國100年會有災難, 應該只是一個猜測. but最近幾年金融確實變化的很快, 很難知道下一秒鐘哪邊又會出了什麼事情, 然後產生一連串的連鎖效應. 2. 提供工資這個建議應該只是說說的吧, 如果勞工自己不去思索如何增加自己的加值, 只想要靠著政府靠著工會來增加收入, 老闆最新裁員的就是貢獻低於最低收入的員工, 這樣應該不是作者期望看到的.

Albert Hung 提到...

Dear loveandy,

感謝您的回應!
這100年泡沫應該主要為了賣點而來,作者自己也有強調日期不是重點,他想陳述的應該是這種趨勢或現象。

至於工資的問題,有時候真的要看替代性,之前新銀行剛開始發展,還很缺相關經驗的人,記得那時候一般櫃員的基本薪資有開到將近四萬元,但是隨著產業逐漸成熟,現在應該已經降到兩萬八到三萬左右,降幅達25%,另外也有聽到有兩萬出頭的價位。

wjc6 提到...

多謝Albert大分享,找時間來看看這本書

對於以自住為目的的人來說,房價漲真的只是降低生活品質

產業升級or工資調升不是一般上班族能控制的,惟一能做的就是提升不可取代性,然後好好的跟boss談判

Albert Hung 提到...

Dear wjc6,

有買房壓力的真的比較吃虧,我有些朋友南部上來台北打拼,面對這些高漲的房價真的很吃力。

阿南 提到...

多謝Albert大的分享,不同的觀點,可以給予不同的思考觀念,這本書改天也要來好好看一下。

薛樑政 提到...

艾利克斯書寫得很好,標題更是好.連我們的央行總裁彭淮南也發表言論駁斥此書,http://money.chinatimes.com/news/news-content.aspx?id=20101025001510&cid=1209基本上我覺得作者是成功了.很棒的行銷.賣翻了!

Albert Hung 提到...

感謝樑政的分享~

個人覺得若光看書名可能未必能夠吸引讀者,畢竟過去標題聳動的相關書籍不少,重點是他點到了大家所注意的資產泡沫與匯率議題,然後帶到神秘且觀念不易理解的外匯存底,因此自然很有話題!!

rigelcheng 提到...

關於薪資的問題,個人個別能力是自己的事,但是「新鮮人平均起薪」就是國家大事了。台灣的平均起薪聽說跟十年前差不多耶,這問題就大了。

rigelcheng 提到...

很好奇版主說那個很多人都知道的事情是什麼呢?

Albert Hung 提到...

Dear Rigelcheng,

很多人知道的就是政客與對岸之間的交易囉!!