2007年6月1日 星期五

寶來REITs投資大進擊講座心得(上)

昨天下午頂著大太陽跑去台大參加寶來的投資講座。

整場總共三個主講人,我先以最受歡迎的顏炳立總經理主講的內容跟各位報告。

台大這個集思會議中心我還是第一次去過,雖然樓上有走過,但是第一次走到地下室才知道原來這個會議中心這麼大。
可惜飲料跟食物都不能帶進會場,白費了外面那麼多餐點。
我還是努力把滾燙的紅茶喝到一半後才匆忙跑進去。
顏炳立先生是第二個主講人,不過他妙語如珠的演講馬上吸引了大家的目光。
比起先前AMP老外的演說更讓人振奮!

名嘴就是名嘴,很懂得抓住聽眾的注意力!

顏炳立先生剛開始出現,就向觀眾提問了很多問題。

「南港的新房子還有大安區的舊房子,你會選哪裡?」

這場演講給了我蠻多的啟發,也讓我對於房市有更進一步的了解。

我以下用手抄筆記歸納幾個重點:

1.房市高燒不退,暗藏風險

你要選台北市還是台北縣? 同樣升格後真的一樣嗎?
哪裡才是文教中心? 哪裡才是首都?

資金行情跟比價行情,板橋每坪50萬、內湖每坪也50萬,你要選哪裡?

2.鱷魚口的不動產行情

房地產價格上漲,但是租金不跟著漲
不建議買小套房,小套房的風潮已過,租金收益率下降

空土地太多的地方價格絕對不會漲,不要以為每個地方都會水漲船高

3.住宅房地產狂熱,相對商用不動產比較冷門
許多商用不動產轉為住宅,因此低檔有限

過去因為產業外移,商用不動產並沒有隨著房市大好而有所表現
全球商用不動產大漲,台灣是少數沒有漲到的地區

4.目前持有土地最大的兩家公司,新壽and國壽
不過這兩家公司發行的REITs並不是好商品
通常是舊大樓,較無吸引力,未來成長性有限,因此可能也是台灣REITs無法飆漲的主因

買台灣REITs不如買國外

5.A級辦公大樓缺貨

6.台灣購物中心不看好,經營狀況不佳,不能跟國外相比

7.近期台灣利率成本從底部上升,租金收益從高點下降

房市高檔震盪,暗藏潛在風險
目前房市大好,2008年大選之前沒有官員敢輕舉妄動影響房市

8.出售不動產,找自用的買家才能夠賣到最好價格
找投資客都比較難賣得好價位

9.南港地區(台肥) 要蓋商圈,蓋百貨,誰會去買??
觀眾逛街會去信義區、SOGO......還是大直美麗華? 南港?

顏總經理懷疑南港以工業區的環境想要塑造新市鎮的看法,認為未來發展有限,價格太貴

10.當中南部土地價格比房價還便宜,你會買土地還是買房子

11.台灣法規透明,外資看好,但是台灣沒有好的不動產供應給外資
外資通常以私募基金方式買下頂級大樓

12.房市投資策略

八字訣:地段、環境、收益、價格(重要順序不能顛倒)

資金取得面:別跟銀行借太多錢買房子

房子重點:稀少性、效用性、市場性

13.台中、高雄土地多,但是價格永遠不會上漲
好地段就那麼一些,不要買偏遠便宜的房子(ex 淡水 三峽)

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以上是簡略的筆記內容

我想顏總這次想要表達幾個重點:

1.不是房市好所有地點都會有前景,好的地段就那麼一些,寧願買信義區的舊房子也不要去買三峽的別墅(除非想要退休看風景,自用不轉售)

2.看房子強烈選擇地段,寧願去搶最好的地段,也不要委屈求全不好的地點。

3.好土地就那些,好地點永遠都是好地點。

4.台灣房市高檔,風險漸增,並不是太適合用來「投資」的時點。
如果想賺租金收益,可以選擇海外REITs投資。

以上是小弟的心得,後續將繼續列出另外兩位主講人的內容。

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