2007年6月1日 星期五

寶來REITs投資大進擊研討會(中)

繼續寶來研討會的內容分享。

寶來REITs的海外顧問是AMP,跟麥格里一樣是澳洲公司。
似乎在資產證券化這塊,澳洲算是相當積極而且進步的區域。

這次的主講人是AMP的資深投資顧問,似乎也是個澳洲人。
全程用英文演說,配合台灣基金經理人的部分翻譯。
不過說真的,他的英文連在一起一長串,我實在不是聽的很清楚。

一開始,他重申REITs是一種資產配置的一環。
用於分散投資風險,而穩定的利息收入,也是他之所以可以降低風險的主因。

1.

過去五年來,全球reits的成長已亞洲與歐洲成長最快速。
其中亞洲成長了八倍。

2.

北美reits從2/7到現在下跌了16%。

不過過去美國人想投資但是很難有足夠的資金投資不動產,就算有能力投資,標的也只限於國內。
透過reits的普及,越來越多美國人投資本國或是海外的reits。

美國加州公務員退休基金期望在未來將109億的不動產部位移到海外,另外reits部位可望佔非核心投組的25%。

3.

美國EOP併購案是美國reits的里程碑,透過一件又一件的併購案,刺激美國reits大漲。

4.

前幾天美國又出現大型併購案,只要併購案能夠持續進行,美國reits就沒有看壞的跡象。

5.

判斷reits價值的高低通常是看資產與淨值的折溢價幅度。
過去美國歷史reits通常溢價6.7%,但是近期呈現折價8~10%。
主要可能因為避險基金與短線投資人超賣,因此短線減碼,但是長期仍舊看好。

6.

歐洲部分法國原本reits還在不動產公司階段通常處於折價水準,但是轉換成reits之後皆呈現溢價。

英國今年一月才立法通過reits,許多標的物仍處於折價水準,在透明化以及股利率上升下(規定配息率增加)渴望轉為溢價。

7.

包含德國與義大利,許多歐洲國家陸續完成reits立法,有助於reits的價格推升。

8.

澳洲部分因為市場成熟,大多數不動產已經轉換為reits,因此較無期待空間。

加上澳洲reits準備投資亞洲,預期將部份舉債,可能使短期收益受到影響,因此澳洲部分是採取減碼。

9.

香港、新加坡與中國物業持續看好,唯一的風險來自於中國本身的成長力道。只要成長率能夠持續,就沒有看壞的跡象。

10.

未來報酬的驅動力來自於基本面看好,美國經濟趨緩但是歐洲與亞洲仍然強勁,加上reits已經被避險基金視為特定的領域,表示越來越受到注重。

結尾:

近期reits市場變動來自於避險基金與短線投資人的出場賣壓,因為美國市場受到經濟趨緩影響爆發力有限。然而短線型投資人賣出後,承接的將是長期投資的保守型投資人,應該有助於穩定後續的價格變化。

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