2009年12月19日 星期六

合理性與成長性

早上看到報紙,兩位專家分別針對房市的未來在做分析評估。

A說:房價過高,租金收益率相對偏低,民眾收入沒辦法隨著增加,房價勢必需要下修...

B說:房價看的是未來,不是看現在,現在覺得貴,以未來的眼光來看卻很便宜...

感覺起來,房市跟股票投資,還真有異曲同工之妙!

A者,就像是長期投資人,考量投資標的的報酬率,合理來說,隨著市場利率的變動,投資商品應該都要有個合理報酬。
之前看到的報告分析,國內目前定存利率約2.5%左右,但是租金收益率卻不到定存的水準,可能只有2.3%。換算回來,2.3%的收益率,相當於買了本益比為43倍的投資商品。
(1/43 = 0.023)

感覺起來似乎並不是很划算。除非是打算自住,或者蒐藏,或者炫耀價值....  否則以投資角度來看,並不便宜。

B者,就像波段投資人,毫不考慮所謂的價值是否合理,完全考量題材與市場氣氛。只要價格能夠「往上」,就算50倍本益比又如何? 身為B的人,或許以賺取房價價差為主要目的。

不過買房子有部份跟投資股票一樣。如果是A者,透過合理的報酬比率去投資,就算不想自住,卻又不太賣的掉。至少透過穩健的租金收益,報酬率還是有機會勝過通膨。

但是B者,以賺取差價為目的,如果未來房市「不幸」跟次級房貸一樣受傷,到時候難以脫手...
想要賣,面臨到跟IC設計類股一樣腰斬.... 想要續抱,報酬率又相當低,可能要賺個好幾十年的租金才能夠回本....

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你有台積電嗎? 你有0050嗎?